一

        土地一級開發

        1.1土地一級開發的概念

        土地一級開發指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到一定的建設條件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

        1.2一級開發工作流程三階段

        土地一級階段包括“前期手續階段”、“組織實施階段”和“土地入市階段”。

        一般而言，規范的一級開發主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節點在時間上存在交叉性。

         一級開發項目模式

        2.1一級開發項目模式

        一級開發項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發項目、中心城區棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開發棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因導致項目模式發生變化，項目性質并未改變。

        2.2各模式對比 

        a. 前期主要涉及三大委辦單位：發改委——立項審核；規劃局——規劃條件的審核確定；國土局——土地規劃的核驗。

        b.一般拿到國土授權很早期，此時土地核驗、規劃等條件都還未確定，很多項目都卡在規劃條件的確定上。一般而言，立項核準后規劃條件才基本確定。

        3.2組織實施階段關鍵事項

        （一）征地

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        論而言，征地早于拆遷，但從實際操作層面上來看，大多項目拆遷早于征地，很多項目剛拿到授權就拆遷了，嚴格來說，拆遷行為實際要等到立項核準之后。

        征地需要經過一系列審批流程，要上報到省國土廳，涉及流程較多。從期限來看，征地啟動到征地結案辦理至少需要半年時間，有些情況下還要解決農轉用土地指標的問題。征地需要市國土局上報給市長簽字，同意后才有可能下發征地批復。

        （二）拆遷

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        從經驗來看，很多一級開發項目很難推動下去的原因是因為前期手續沒辦理完畢，較少項目是由于拆遷難導致項目很難推動，除非項目要求拆遷完畢才能入市。

        （三）土地收儲

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        （四）市政建設工作

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        市政建設工作值得關注，很多項目供地條件為七通一平，但很多項目供地時很難達到七通一平，導致很多項目房子賣完了市政工作尚未結束，以致影響后期市政配套驗收等事項。 

        3.3土地入市

        土地入市階段需要經過現場驗收、地價審核、其他入市手續辦理、土地市場與入市交易。

        （一）現場驗收

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        （二）地價審核

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        （三）其他入市手續辦理與土地入市

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         問題

        Q:征地過程會發生哪些費用？

        A:主要為三部分：土地補償費、人員安置費和青苗補助費。費用支付時間為獲取征地批復后付款。

        Q:一級開發過程中規劃條件經常發生變化的原因有哪些呢？

        A:不確定的因素較多，一種可能是地塊自身的因素導致的，如拆遷問題等導致規劃發生改變；也可能是政府領導對地塊的態度導致規劃的變化等。

        Q:有沒有一些一級開發項目在征地批復下發之前就開始做土地評估呢？

        A:如果該項目成本已經認定了，拆遷已完或無拆遷，可以提前進行土地評估準備，但相關流程還無法進行。此外，地價會可以沒市長參加，但地價的確定通過市長同意才行，所以時間肯定超過一個月。

        Q:征地方面，如果在前期地塊征地的同時也將后期地塊的土地一并簽署協議并付款，有無風險呢？

        A:對于獲取征地批復的地塊，此部分地塊無風險，而對于未獲取征地批復的地塊，提前先簽協議后付款，可能面臨土地手續不完整，村集體后期違約的風險。

        Q:集體土地確權的前置條件為什么？

        A:確權的前置條件不一定非得要規劃意見書，一般只要地塊無異議即可。

        Q:平常所說的土地指標是指什么？

        A:一是新增建設用地計劃指標，這是各區域上級分配給各區域的，只能向上級申請指標，并不允許買賣。二是指補充耕地指標，該指標可以進行跨區域間的買賣。

        Q:土地入市價格是如何確定的？

        A: 一般而言，土地出讓價格=土地一級成本 土地出讓金 政府預提收益。政府預提收益由領導開會決定。實際情況中，政府也會根據市場條件來調節土地出讓價格，有些市場行情較差且政府資金緊張時，經上級部門同意，土地出讓價格是可以低于土地成本價。

        Q:補充耕地指標購買費用由誰付給誰呢？

        A:一般而言，由一級開發主體付款給土地整理公司（如政府平臺）。如果一級主體和第三方之間簽訂債權債務協議，此種情形下，可由第三方公司付款，開票給一級開發主體公司。

        Q:關于某某城改項目的批復是否有有效期么？

        A:一般有效期為2-3年，時間如果過長，政府可以更改授權書，更換一級主體

        二

         土地二級開發

        土地二級開發的典型就是房地產開發，即土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。

        從開發、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。

        01

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        項目決策階段

        房地產項目可行性研究階段

        房地產開發項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。

        1、可行性研究的內容

        可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。

        可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定；(4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發建設節點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。

        2、可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建筑工程專家、財會師及律師。

        3、可行性研究的工作階段

        1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

        2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。

        3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

        4）項目的評估和決策。

        4、可行性研究步驟

        可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化；(4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。

        5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發階段。

        02

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        前期準備階段

        1、 獲取土地使用權。

        開發商獲取土地使用權的主要方式

        1）通過行政劃撥方式取得；

        2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；

        3）轉讓取得；

        4）出讓方式取得（招標、拍賣、掛牌和協議方式）；

        5）聯合開發并報有關主管部門立項、審批后取得；

        6）通過司法裁決取得；

        7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。

        2、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

        拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處于建設項目的前期工作階段。

        3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：

        1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；

        2）建設項目批準文件；

        3）建設用地規劃許可證；

        4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）

        5）拆遷代辦單位和評估機構資料。

        6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）

        03

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        規劃設計

        1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》，取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件

        1）建設項目選址申請

        2）委托設計單位設計，送審設計方案。

        2、持規劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

        1）規劃方案審批階段，取得《規劃建筑方案批準意見書》。

        2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。

        3、 申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。

        4、申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。

        5、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。

        6、申辦《施工許可證》

        04

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        項目銷售階段

        1、申辦《銷售許可證》

        商品房預售實行許可證制度。商品房預售許可證一年一換。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

        2、商品房銷售及按揭辦理

        （1）銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）

        （2）銷售合同的簽訂。

        （3）按揭辦理。

        05

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        交付使用階段

        1、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》。屬成片開發小區的，還應申請綜合驗收。

        2、申辦建設工程規劃驗收

        建設工程竣工驗收后3個月內，建設單位應向原批準的城市規劃行政主管部門申報建設工程規劃驗收。

        3、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》。

        4、物業移交

        開發建設單位應當與物業管理企業訂立前期物業管理服務合同,該合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業訂立物業管理服務合同生效時終止。

        三

         土地三級開發

        三級開發一般是指運營，比如產業運營、商業運營等

        圖1：國內產業地產運營的五大特色模式

        1

        以純地產開發為主的模式：聯東U谷

        聯東集團創立于1991年，以“聯東U谷”為核心品牌，專注園區產業運營、服務中小制造企業，已在全國 40 多個城市投資運營產業園區超過210個，引進制造業企業和科技型企業超過11000家。

        圖2：截止2019年底聯動U谷在全國的布局

        資料來源：聯東集團官網

        聯東U谷以產業綜合體和總部基地為主，涵蓋獨棟辦公、研發中試、標準廠房等產品形態。這些物業產品小而精，更多為中小企業量身定制，具有較高的實用性。

        主要盈利模式：物業租售(物業以獨棟辦公為主) 增值服務(設有專業化的服務平臺以提供增值服務和配套服務)，其中以物業租售收益為主，如圖3所示，物業租售收益可達65%。此外，物業租售模式，一般是"6 2 2"(60%出售、20%出租、20%合作經營)標準或"4 3 3"(40%出售、30%出租、30%合作經營)標準。

        圖3：聯動U谷產業地產項目的收益分布

        資料來源：聯東集團官網

        2

        以產業平臺為特色的模式：華夏幸福

        華夏幸福，中國領先的產業新城運營商，成立于 1998 年，早期致力于河北省內的城市住宅開發，自2002 年開始運營固安產業園區，隨后逐漸向產業地產開發商轉型。目前該公司運營產業新城已布局于長三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長江中游城市群等區域。2018年，華夏幸福銷售收入1627.6億元。資產規模已達4097億元。

        在產業新城開發與運營中，華夏幸福充分發揮產業平臺的優勢，整合各方產業資源，對接地方政府，除了一二級開發外，更為政府提供以產業規劃、服務與導入方面的服務。通過一系列的操作，從前期開發及后續運營的方面受益均等獲得，成功把短期的一次性房地產開發轉變成長期且可持續的園區運營。

        圖4：華夏幸福作為平臺的運營模式

        主要盈利模式：一是通過墊付園區前期開發、基礎設施建設費，獲得政府10%～15%的利息收入;二是園區招商引資返還收入，即園區新增固定資產投資額或新增財政收入的45%;三是園區配套地產開發收入;四是園區土地升值收益。

        3

        以產業投資為特色的模式：張江高科

        張江高科技園區，被譽為中國硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦東新區中南部，是國家級高新技術園區，與陸家嘴、金橋和外高橋開發區同為上海浦東新區四個重點開發區域。受限于土地情況，2014年張江高科實行對外輕資產輸出，提出以“科技投行”作為戰略發展方向，著力打造新型產業地產營運商、面向未來高科技產業整合商和科技金融集成服務商的“新三商”戰略。2018年張江高科營業收入11.5億元，其中投資收入貢獻接近40%，利潤貢獻超過50%，強化了投資在營收和利潤貢獻中的重要地位。

        張江高科大力推動產業投資，重點實現天使、VC、PE到產業并購的全投資鏈布局：針對不同企業在不同時期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資，并通過與武岳峰基金、金浦基金、經緯資本、源星資本等合作，實施從天使、VC、PE到產業并購的全投資鏈布局。通過“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成了產業投資的良性滾動循環。

        圖5：張江高科產業投資的全投資鏈布局示意圖

        4

        以專業服務為特色的模式：億達中國

        億達中國自1998年開始，深耕大連、武漢，重點布局京津冀、長三角、大灣區、中西部及其他經濟活躍區，先后開發和運營了大連軟件園、大連生態科技創新城、武漢軟件新城、北京中關村壹號等40余個商務園項目;2014年6月27日在香港聯交所主板上市。

        億達中國已從初級階段租售服務到行政服務的階段，再從BOT模式的定制階段到全產業鏈的整合服務，直至今天的"保姆模式"服務，其成功將園區開發和運營職能剝離，進而更專注以招商運營、物業管理、增值服務等輕資產運營的專業服務模式。如：億達中國在大連軟件園打造時更重點打造技術服務方面的功能。

        圖6：億達中國在園區運營上提供專業服務(以大連軟件園為例)

        5以金融退出機制為特色的模式：金地商置

        金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集團成員企業，是一家集地產綜合開發和資產管理平臺為一體，專業從事商業中心綜合體、產業園鎮、精品住宅、長租公寓、星級酒店等多元物業的開發銷售、投資管理和服務運營的開發商。

        值得一提的是，在產業地產領域，金地商置完成了我國第一單文創園區ABS——上海8號橋項目ABS，實現產業地產證券化，這也為國內其他產業地產運營商在盈利模式上提供另一條成功的道路。

        上海8號橋項目由啟客運營十余年，商區成熟且租金來源穩定，租金年均增長超過7%，在2016年10月被金地商置收購。金地商置運營一年多的時間后，聯合嘉實資本和穩盛投資，以8號橋項目未來租金收入作為支持，于2017年11月在金融市場發行了ABS產品，發行量為4.2億元，提前變現了未來3.5年的租金收入，成功通過金融手段等一系列操作實現資金的快速回籠。

        圖7 上海8號橋項目資產證券化過程示意圖